La sous-location de biens immobiliers via des plateformes telles que Airbnb est devenue courante, mais elle est soumise à des règles strictes. Dans le cas d’une sous-location interdite, la locataire doit restituer tous les sous-loyers perçus au bailleur, sans pouvoir déduire les loyers qu’elle a versés au bailleur.

Conformément à l’article 548 du Code Civil, les fruits produits par une chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la condition qu’il rembourse les frais engagés par des tiers pour la production de ces fruits, dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

De plus, l’article 549 du Code Civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que s’il possède de bonne foi.

Dans le contexte de la sous-location non autorisée, les sous-loyers perçus par le locataire sont considérés comme des fruits civils qui appartiennent au propriétaire. Ce dernier a le droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, aussi bien auprès du locataire que de celui qui a perçu des commissions dans le cadre de cette sous-location.

Lorsqu’un locataire sous-loue son logement via Airbnb sans autorisation, le bail est résilié, et le locataire est tenu de verser au bailleur tous les sous-loyers perçus.

De plus, les plateformes telles qu’Airbnb ou Booking ont été tenues solidairement responsables avec le locataire pour rembourser intégralement au propriétaire les sous-loyers perçus dans le cadre d’une sous-location prohibée, y compris les commissions perçues.

En conséquence, le locataire doit restituer au bailleur les fruits issus de la sous-location non autorisée sans avoir la possibilité de déduire les loyers qu’il a versés en exécution du bail.

Une récente décision de la Cour de cassation en septembre 2023 a confirmé ces principes. Dans cette affaire, le bailleur avait signé un bail avec la locataire en 1997, interdisant la sous-location. Lorsqu’il a découvert que la locataire proposait une partie de son logement en location via une plateforme dédiée, il l’a assignée en résiliation du bail et en restitution des sous-loyers perçus.

Le tribunal a évalué la somme des sous-loyers perçus et a condamné la locataire à rembourser une somme moindre en déduisant les loyers qu’elle avait payés en exécution du bail. Cependant, la Cour de cassation a estimé que le loyer était un fruit civil de la propriété, et que la locataire, auteure de la sous-location interdite, ne pouvait pas être considérée comme un possesseur de bonne foi.

En résumé, le locataire doit verser tous les sous-loyers perçus au bailleur dès lors qu’il a sous-loué sans autorisation, et il ne peut pas déduire les loyers qu’il a versés au bailleur. Cette décision de la Cour de cassation renforce la protection des propriétaires dans de tels cas.

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